Dina rättigheter och skyldigheter som hyresgäst

Den svenska hyreslagen är till för att skydda både hyresgäster och hyresvärdar. Här följer några viktiga rättigheter som stöds av hyreslagen: 

• Som hyresgäst har du rätt att få bo kvar: Om du har ett hyreskontrakt får du bo kvar i bostaden så länge du följer reglerna i kontraktet och hyreslagen. 
• Skydd mot orättvisa hyror: Hyreslagen skyddar dig mot att betala för hög hyra. Hyran ska vara skälig och ligga i linje med vad som är vanligt i området där du bor. 
• Underhåll av bostaden: Hyresvärden är ansvarig för att hålla bostaden i gott skick och för att underhåll och nödvändiga reparationer utförs. 
• Rätt att säga upp kontraktet: Både hyresvärden och hyresgästen har rätt att säga upp hyreskontraktet. Det måste dock ske enligt specifika regler och tidsperioder som anges i lagen. 
• Skydd mot vräkning: En hyresvärd har inte rätt att vräka en hyresgäst utan saklig grund och utan att först ha sagt upp hyreskontraktet. 
• Rätt till andrahandsuthyrning: Som hyresgäst har du laglig rätt att hyra ut bostaden i andra hand under vissa förutsättningar, men du måste först be om tillstånd från din hyresvärd.  

Om du skulle hamna i en tvist med din hyresvärd finns det hjälp att få. På Hallå Konsuments hemsida får du veta mer om vad du kan göra vid en konflikt. 

Ett hyreskontrakt är ett avtal mellan dig och din hyresvärd som beskriver vilka rättigheter och skyldigheter ni har gentemot varandra. Hyreskontrakt kallas ibland även för hyresavtal. Här är några anledningar till varför sådana behövs:  

• Ger skydd: Kontraktet/avtalet är ett skydd för både dig och hyresvärden. Om någon av er inte följer avtalet kan den andra parten visa vad som står skrivet i kontraktet. 
• Skapar tydlighet: Kontraktet/avtalet ger tydliga riktlinjer om vad som förväntas av både hyresgästen och hyresvärden. Det kan till exempel gälla hyreskostnad, betalningsdatum, vem som ansvarar för reparationer och underhåll, regler om uppsägning med mera. 
• Fungerar som bevis: Om det uppstår en konflikt mellan dig och din hyresvärd kan kontraktet fungera som bevis på era överenskommelser. 
• Hyreskontrakt ska finnas enligt lag: Enligt svensk lag (hyreslagen) måste det finnas ett kontrakt vid uthyrning av en bostad. Kontraktet/avtalet behöver inte vara skriftligt, men det är ändå alltid bäst med ett skriftligt hyreskontrakt för att undvika missförstånd. Muntliga avtal kan göra det svårt att bevisa vad ni har kommit överens om.
• Att tänka på: Det är viktigt att du läser igenom kontraktet noga innan du skriver under det. Se till att du förstår allt som står och tveka inte att fråga om sådant du inte förstår. Om du känner dig osäker kan du be någon annan läsa igenom det också, innan du skriver under kontraktet.

Innan du hyr en bostad ska du och din hyresvärd skriva på ett gemensamt avtal – ett hyreskontrakt (kallas även hyresavtal). Hyreskontraktet/hyresavtalet är viktigt. Där står det vad som gäller för ditt boende. Ett hyresavtal kan gälla på obestämd tid – tills vidare – eller vara tidsbegränsat. Står det ingenting om tid i kontraktet gäller det tills vidare.  

Hyreslagen säger att du som hyr en bostad under obestämd tid – när inget slutdatum finns angivet i kontraktet – har rätt till tre månaders uppsägningstid. Blir du uppsagd har du alltså tre månader på dig innan du måste flytta. 

Saknar du ett hyreskontrakt? Kontakta din hyresvärd och be om ett. Utan kontrakt kan du riskera att bli av med bostaden när som helst. Hyresvärden är skyldig att skriva ett avtal med dig. Du har rätt att känna dig trygg där du bor. 

Du har laglig rätt till ett hyreskontrakt/hyresavtal när du hyr en bostad. Ditt kontrakt ska innehålla följande:    

• Uppgifter om dig och hyresvärden: Så som namn, personnummer och telefonnummer.
• En beskrivning av bostaden: Till exempel adress, storlek (antal rum och kvadratmeter), typ av bostad och om den är möblerad eller inte. 
• Hyresperiod: När avtalet börjar och slutar att gälla. Om det är ett tillsvidarekontrakt finns det inget slutdatum. Då ska det tydligt framgå att hyreskontraktet gäller tills vidare. 
• Hyra: Hyresbelopp per månad och vad som ingår. Exempelvis uppvärmning, hushållsel och vatten. 
• Betaluppgifter: När hyran ska betalas, hur och till vem.  
• Eventuell deposition: En deposition är en sorts pant som i vissa fall krävs i samband med undertecknandet av ett hyreskontrakt. Depositionen fungerar som en säkerhet för hyresvärden, till exempel om en hyresgäst inte betalar hyran. Om hyresvärden kräver en deposition ska summan anges i hyreskontraktet. Det ska också stå vilka villkor som gäller för depositionen och när den betalas tillbaka till hyresgästen.   
• Uppsägningstid: Hur lång uppsägningstiden är för hyresvärden respektive hyresgästen.  
• Underhåll: Till exempel vem som ska ansvara för olika reparationer i bostaden.
• Särskilda regler: Alla specifika regler som gäller för bostaden. Här kan du läsa en artikel i tidningen Hem och hyra om särskilda regler som inte får finnas i ett hyreskontrakt.
• Signering: Både du och din hyresvärd ska skriva under hyreskontraktet för att det ska vara giltigt. Kom ihåg att läsa igenom kontraktet noga. Se till att du förstår allt innan du skriver på.  

Så kallad avtalsfrihet råder när en hyresvärd upprättar ett hyreskontrakt. Det betyder att hyresvärden har rätt att avtala om lite av varje. Ibland händer det att hyresvärdar skriver in egna ordningsregler i hyreskontraktet, regler som egentligen inte är okej.

Hyreslagen säger att hyresvillkoren måste vara skäliga. Det innebär att reglerna ska vara rimliga och inte inkräkta på ditt privatliv. I den här artikeln från tidningen Hem & hyra kan du få tips och råd om hur du undviker att bli lurad.

Oavsett om du hyr i första eller andra hand, eller är inneboende, ska du alltid kunna skriva dig på adressen där du bor. Det står i lagen om folkbokföring. En del hyresvärdar vill ändå inte att någon skriver sig på deras uthyrningsadress.

Var försiktig om din hyresvärd ber dig att inte skriva (folkbokföra) dig där. Det kan bero på att uthyrningen inte är godkänd. I värsta fall kan det innebära att du plötsligt blir uppsagd. 

Som hyresgäst har du alltid rätt att kontakta din hyresvärd om något är trasigt eller behöver repareras i din bostad. Det är också viktigt att du meddelar hyresvärden om det uppstår problem eller skador. Annars kan du själv bli ansvarig för eventuella kostnader, på grund av att du inte rapporterat problemet i tid. 

Enligt hyreslagen är det hyresvärdens ansvar att se till att lägenheten hålls i gott skick och att underhåll och nödvändiga reparationer utförs. Det kan till exempel inkludera trasiga vitvaror, läckage, problem med värme eller varmvatten, trasiga fönster, med mera. 

Om något går sönder bör du kontakta hyresvärden så snart som möjligt. Det är bra att göra detta skriftligt, då finns det bevis på att du har rapporterat problemet. Beskriv tydligt vad som har hänt och be att det åtgärdas. Be också om skriftligt svar.

Om du får besvär, eller om din hyresvärd inte utför nödvändiga reparationer, kan du kontakta Hyresgästföreningen för stöd och rådgivning.

Om du bor i andra hand, det vill säga, om du hyr en annan persons hyresrätt, har du rätt till en skälig hyra. Hyresvärden får inte lägga på mer än 10-15 procent, om bostaden är möblerad. Om du misstänker att du betalar för mycket kan du ha rätt att få pengar tillbaka. Här kan du läsa mer om vad som utmärker en orimlig hyra.   

Uppsägningstiden kan variera, beroende på vad som står i ditt hyreskontrakt. Enligt hyreslagen gäller oftast tre månader. Följande gäller för hyresavtal som gäller tills vidare, det vill säga, kontrakt som inte har ett förutbestämt slutdatum: 

• Tre månaders uppsägningstid, oavsett hur länge du har bott i bostaden.  
• Uppsägningstiden börjar räknas från månadsskiftet efter att du har sagt upp bostaden. Exempel: Har du sagt upp din lägenhet 15 februari börjar uppsägningstiden gälla från och med 1 mars. Du behöver då flytta ut senast 31 maj, det vill säga tre månader senare.  

Du kan komma överens med din hyresvärd om att du som hyresgäst vill ha kortare uppsägningstid. Men om hyresvärden säger upp avtalet är det alltid tre månader som gäller, enligt hyreslagen.         

Uppsägningstiden för tidsbestämda hyresavtal (kallas även korttidskontrakt) beror på hur långt hyresavtalet är:

• Om hyresavtalet är längst två veckor är uppsägningstiden en dag.  
• Om hyresavtalet är längre än två veckor, men längst tre månader, är uppsägningstiden en vecka. 
• Om hyresavtalet är längre än tre månader är uppsägningstiden tre månader. 

Kom ihåg att dubbelkolla ditt hyreskontrakt så att du vet vad som gäller för dig. 

Som hyresgäst har du rätt att göra vissa renoveringar i din bostad. Exempel på mindre förändringar, som du oftast får göra själv, är att: 

• måla om eller tapetsera väggarna,
• byta gardiner, lampor eller andra mindre inredningsdetaljer, 
• sätta upp hyllor, tavlor eller speglar. 

Exempel på större renoveringar, som du behöver be om tillstånd för, är att: 

• ändra på el- eller vatteninstallationer,
• byta ut vitvaror som kylskåp eller spis (om de inte ägs av dig), 
• göra om badrum eller kök, till exempel byta kakel eller installera nya skåp. 

Det är alltid bäst att fråga hyresvärden, om du är osäker på vad du får eller inte får göra. Om du gör förändringar utan tillstånd kan du bli skyldig att återställa lägenheten till sitt ursprungliga skick. Kom ihåg att du alltid har ansvar för att sköta om bostaden och rapportera eventuella skador till din hyresvärd.

Vräkning innebär att en hyresgäst tvingas flytta från sin bostad. En vräkning (kallas ibland även för avhysning) är en sista utväg när hyresgästen inte följer hyreslagen eller hyresvärdens regler. Att bli vräkt kan leda till stora problem och stor utsatthet för den som drabbas. En vräkning måste godkännas av Kronofogden. Hyresvärden kan inte på egen hand tvinga dig att flytta ut. På Kronofogdens hemsida finns mer information om vräkning.   

Här är några exempel på situationer då du som hyresgäst kan bli vräkt: 

• Obetald hyra: Om du inte betalar hyran i tid kan du riskera att bli vräkt. Om du missar en hyresbetalning bör hyresvärden först skicka en betalningspåminnelse. Betalar du ändå inte kan hyresvärden ansöka om vräkning hos Kronofogden. 
• Störningar: Om du upprepade gånger stör dina grannar på ett allvarligt sätt, till exempel genom att spela hög musik sent på natten, riskerar du vräkning. 
• Skador på bostaden: Om du orsakar allvarliga skador på bostaden kan det leda till att du blir vräkt. 
• Andrahandsuthyrning utan tillstånd: Om du hyr ut din bostad i andra hand utan hyresvärdens tillstånd kan du riskera att bli vräkt. 

Du kan få juridisk rådgivning om vräkning via Hyresgästföreningen om du är medlem. 

En del ljud och mindre störningar är normalt när man bor i ett flerbostadshus, alltså i ett hus med flera eller många lägenheter. Men ibland kanske du upplever att grannarna stör ovanligt mycket och att störningarna är svåra att hantera, till exempel om det låter mycket på nätterna.

Om du har grannar som stör dig finns det några saker du kan göra för att försöka lösa situationen: 

• Prata med grannen. Om det känns tryggt kan du försöka prata med grannen eller grannarna som stör. Kanske har de inte insett att de stör dig. 
• Skriv ner när och hur du blir störd. Om problemen fortsätter, trots att du försökt prata med grannarna, kan dina anteckningar vara till hjälp om du behöver bevisa att du utsätts för störningar. 
• Kontakta hyresvärden. Om problemet med störningar fortsätter bör du kontakta din hyresvärd. Beskriv problemet så tydligt som möjligt. Berätta vad du själv har gjort för att försöka lösa situationen. En del hyresvärdar har en störningsjour, men inte alla. Om det finns en störningsjour kan du troligen hitta numret på en anslagstavla innanför porten.  
• Kontakta polisen. I extremt allvarliga fall, där det till exempel rör sig om våld eller andra brott, ska du kontakta polisen. 

Kom ihåg att du har rätt till ett boende där du inte utsätts för störande ljud eller annat som påverkar din livskvalitet negativt.

Enligt hyreslagen har en hyresvärd rätt att säga upp ett hyreskontrakt om det finns "saklig grund". Här är några exempel på vad det kan vara: 

• Du betalar inte din hyra i tid. 
• Du sköter inte bostaden på ett bra sätt, till exempel om du orsakar skador i lägenheten eller stör dina grannar. 
• Hyresvärden behöver använda lägenheten för eget bruk, till exempel om hen vill bo där själv eller planerar att renovera lägenheten.  

Om hyresvärden säger upp ditt kontrakt utan ett rimligt skäl, har du rätt att bestrida uppsägningen. Det betyder att du protesterar mot beslutet. Om du och din hyresvärd inte kan komma överens i frågan har du rätt att ta ärendet till Hyresnämnden. De kan avgöra om uppsägningen är korrekt eller inte. Din hyresvärd har inte rätt att vräka dig utan att först ha sagt upp hyreskontraktet och att uppsägningstiden därefter har gått ut.  

Om du och din hyresvärd är oense och ni hamnar i konflikt, kan du få hjälp på olika håll. Läs mer på Hallå Konsuments hemsida om vad du som hyresgäst kan göra vid en tvist. 

När du hyr en lägenhet i första hand är det ditt namn som står på hyreskontraktet. Du har alltid rätt till en skälig hyra. Det betyder att du ska betala en rimlig hyra för den bostad du hyr.

Exempel på andra rättigheter är att:  

• bo i en lägenhet som är i bra skick,
• få göra mindre renoveringar i bostaden,
• hyresvärden tar ansvar för åtgärder om det uppstår mögelskador,
• hyresvärden måste be om din tillåtelse för att komma in i lägenheten,
• få sänkt hyra om du inte får det du betalar för.

Hyresgästföreningen är en intresseförening för hyresgäster. Där kan du bli medlem och få hjälp vid behov. Kontakta Hyresgästföreningen, de står på din sida. 

Du har inga rättigheter om du hyr i tredje hand, tredjehandsuthyrning strider mot reglerna. En person som har ett hyreskontrakt i andra hand har inte rätt att hyra ut lägenheten i tredje hand. Om andrahandshyresgästen ändå gör det kan kontraktet sägs upp i förtid. Var därför försiktig och undvik att hyra bostad i tredje hand. Det kan drabba både dig och den du hyr av.

I dag är det ofta svårt att få tag på lägenheter att hyra. Att bo inneboende kan därför vara ett bra alternativ. Det innebär till exempel att du hyr ett rum i en lägenhet och bor tillsammans med den som har lägenheten. Som inneboende har du rätt att få tillgång till badrum, kök och tvättstuga.

Hyresvärden får inte gå in i ditt rum utan din tillåtelse. Dessutom har du rätt att skriva dig på adressen där du bor. Det är viktigt att du och den du hyr in dig hos kommer överens om en uppsägningstid. Det bästa är att upprätta ett hyreskontrakt sinsemellan, som ni båda skriver under.